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企業が事業活動を行なうとき、必ずスペースを必要とするのは当然のことであり、そこで不動産との関係が生まれることになる。 この点で、企業と不動産とは不即不離の関係にある。
企業にとって不動産は、事業活動に必要な「スペース」であると同時に、「資産」でもある。したがって、企業の経営者は不動産についてきわめて高い関心をもたざるを得ないことになり、一般的にも不動産は経営者の専管事項となっている。 不動産の専門家といえば、不動産の売買情報を数多くもっている、不動産の価格にくわしい、過去の取引経験が豊富、といった特徴を思い浮かべるが、実はそれだけでは不十分なのである。
さて、企業にとってこれほど重要な「不動産」について、経営者はどれほどの知識や情報を持っているだろうか。 ９０年にバブルが崩壊してから10年が経過した。
しかし、今なおこの後始末で金融機関をはじめ、多くの企業が苦しんでいる。新聞などで発表されているように、それは負債金額の大きさが半端なものではなく、通常の企業活動による営業利益では簡単に穴埋めできるものではないからである。 振り返ってみると、企業や個人にとって大切な財産である不動産について、われわれが十分に勉強をする機会をもつことは、これまでほとんどなかった。
しかし今回のバブル崩壊では、不動産との関係が深い金融機関や、不動産を商品化している。 むしろ、そんな知識や情報をもっていなくても、バブル崩壊による痛手を受けなかった経営者も少なくない。

それは不動産に関する個別の情報や知識をもっていなくても、社会の変化、経済の構造的変化を見抜き、方向性を正確に見抜いていたからであった。 つまり、門外漢の人のほうが渦中にいる人よりよく状況が見えたのである。
９０年代のバブル崩壊は、今なお日本の経済社会や個人の生活に大きな爪あとを残している。
それは、土地を取り巻く環境の変化が日本社会の構造的なものとして認識できなかったせいだと思われる。 われわれは市況を現象としてとらえるのみで、その現象がなぜ起きたのかまで透視することは少ない。
その結果、いくつもの異なった現象にとまどい、正確な判断を下すことができなくなってしまうのである。 この10年間のさまざまな現象は、われわれに貴重な教訓を与えてくれたはずである。
この体験を単なる失敗に終らせることなく、今後の経営や人生に活かしていくために、まずはバブル崩壊からこれまでの不動産市場の動向を分析してみると同時に、市況を正しく認識できる能力を身につけておこう。 ９０年代には２回のバブルが発生した。
２０世紀最後の10年間に、不動産市場では２回のバブルが発生している。 すなわち、９０年をピークとした不動産全体（日本経済全体）のバブルと、９４年から９７年ごろまで続いた「住宅バブル」である。
この間、不動産市場では首都圏とその他の地方圏では大きく異なる市況となり、９７年以降は、首都圏のみで住宅バブルの残り火が続いている。 しかし、大きな流れでみれば、住宅減税や金融条件の緩和・拡充で下支えして住宅バブルの急激な崩壊を食い止めているが、住宅バブルは終焉している。

この２つのバブルは、いずれも大量の金融緩和政策によって引き起こされている。 住宅バブルは、９３年からの超低金利政策と住宅購入者に対する大幅な金融緩和によって住宅需要が飛躍的に高まった結果生まれた。その一方で、商業地やオフィスビルなどの非住宅系の市場について金融緩和政策は行なわれなかったため、需要が落ち込んだ状況が続いたのである。
そんな状況下にあって、住宅市場、とくに新築住宅の需要だけは高水準を維持しており、その後も大量供給を促し続けてきた。その結果、住宅用の土地取引が活発化し、住宅用地価の下落は鈍化したのである。 ２つのバブルとは何か。
1990年を頂点としたバブルについては誰もが知るところだが、1994年からの第２のバブルについて知る人は少ない。 景気浮揚策の先導役として期待された住宅・不動産業は、金融財政面、そして税制面からの後押しもあって、この20年間では最高水準の住宅供給をなし遂げているのである。
超低金利政策と住宅取得に対する大幅な金融緩和によって住宅取得が容易になり、「住宅バブル」が引き起こされた。 つまり超低金利政策によって市場の動きがダイナミックになっていったのである。

さらに不動産投資の需要が回復傾向になったのも、超低金利によるものであることをつけ加えておきたい。 不動産市場をダイナミックにしたもう一つの要因が、長く続いている「不況」である。
とくに今回の不況は日本社会や経済の構造的変化によるもので、これまでのように「循環論」では対応しきれないほど深刻なもので、長期化している。 この不況の長期化が企業の業績を厳しく圧迫し、金融機関もバブルの後遺症から十分に脱することができず、体力の回復も遅れている。

このような経済環境のなかで、企業は借金返済、手元資金の確保などのために、所有する遊休資産の売却を進めている。事業のリストラによって不必要となった寮、社宅、支店、工場跡地、さらには本社ビルなどが、聖域なしの方針で、換金を目指して不動産市場に大量放出されている。 また、個人もローン破産などで自宅の売却を余儀なくされ、競売市場に不動産があふれている。
不況が市場に与える影響は大きいのである。 長引く景気低迷で、数多くの企業が事業のリストラをいやおうなしに実施せざるを得なくなった。
その結果、事業規模の縮小、転換などによって人員の削減、営業拠点の統廃合、オフィス面積の大幅縮小などを行なった。 また、銀行、証券・生命保険・損害保険会社などの金融機関は、企業同士の合併・統合が活発に行なわれたために、店舗も整理され、減ってきている。

このような状況を反映して、全国のオフィス市場では空室率が上昇し続けており、それにともなってテナント料も低下している。 現在、東京のテナント料は調整されてきたが、同じように空室数は増加しているにもかかわらず、地方都市でのテナント料の調整は遅れている。その分、東京と地方都市の賃料格差は縮小されてきている。
一方、小売業、飲食業などの店舗についても入れ替わりが激しく、そのつど賃料は下落している。 さらに賃料だけでなく保証金の額なども低下しており、支払い方式も一定の賃料を支払うのではなく、売り上げに応じた金額を支払う方式が増えてくるなど、商慣習も大きく変化してきている。
最近ではベンチャー企業もＩＴ関連を先頭に増加してはいるが、大きなオフィス需要を生むところまでには至っていない。 ９０年代の地価は住宅地と商業地で下落格差が拡大したのだ。
９０年以降、日本の地価は下落し続けている。 つまり、この地価下落の状況はすでに10年間に及んでいるわけで、反騰を期待する声も多い。
最近、利用価値の高い一部の商業地や住宅地については下げ止まり感が出てきているが、地価の新しい価格体系が形成されるにはまだ時間を要するところである。 さて、周知のとおり、９０年代には住宅地と商業地の地価はともに下落してきたが、両者には価格の「下落幅」という点で大きな差異がみられる。



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